任泽平谈2023年买房：跟人口流动买,究竟是怎么一回事?

下面我们小编我们来给大家详细介绍一下任泽平谈2023年买房：跟人口流动买,究竟是怎么一回事?

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2022年还有半个月的时间就要结束了，如果你手里有50万现金，当下或者2023年你会选择买房还是存钱呢？2022年前三季度，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，回到2015-201

正文摘要:

2022年还有半个月的时间就要结束了，如果你手里有50万现金，当下或者2023年你会选择买房还是存钱呢？2022年前三季度，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅销售额8.7万亿元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。在连续三年行业住宅成交达到15亿平方米之后，2022年住宅交易量大概率将回落至13亿平方米以下，行业规模拐点真正到来。近日，央行公布公布的数据显示，今年前11个月人民币贷款累计增加19.91万亿元。其次，任泽平“一句话”给出答案：应该跟着人口流动去投资买房。
任泽平谈2023年买房：跟人口流动买究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

2022年还有半个月的时间就要结束了，如果你手里有50万现金，当下或者2023年你会选择买房还是存钱呢？在分析这个问题之前，我们不妨看下当下楼市现状表现如何。

2022年前三季度，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅销售额8.7万亿元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。

在连续三年行业住宅成交达到15亿平方米之后，2022年住宅交易量大概率将回落至13亿平方米以下，行业规模拐点真正到来。

开发商的业绩也是越来越差，据不完全统计，106家上市房企陆续披露了2022年三季报，其中61家房企营业收入同比下降，78家归母净利润同比下降。更糟糕的是，10月份销售也未见改善，据克而瑞数据，10月地产百强房企销售业绩环比降低2.6%。

临近年底的时候，央行和银保监不断释放多重利好，比如降准，银行等金融机构纷纷给予开发商大量授信金额；其次银保监会更是允许开发商可以重新上市融资，不少房企都放弃了海外债券。

但是即便如此，购房者似乎并不买账，观望情绪依然浓厚，不敢轻易买房。个人认为购房者之所以能忍受住低利率、低首付甚至是购房补贴的诱惑，相信除了对楼市没有信心之外，更多的还是因为手里资金实在欠缺。

近日，央行公布公布的数据显示，今年前11个月人民币贷款累计增加19.91万亿元。同比多增1.09万亿元，前11个月的增量几乎相当于2021年全年的水平。

2022年11月广义货币供应约264万亿，而2021年12月这个数据仅仅约为238万亿。所以，前11个月喷涌而出的广义货币约为26万亿。

按照之前的经验，市场中一下涌入这么多资金，怎么说也会造成物价上涨什么的，再不济股市也会有所反应。但今年的情况却有些反常，不少商家甚至降价都卖不动，那到底是什么原因导致市场多出这么多资金，却没有激起一丝涟漪呢？

答案其实很简单，多出来的这些钱都被用来偿还债务了，房贷、车贷、消费贷等等，还有一些企业想银行借款等债务，包括地方城市也有债务等。

那么在这种情况下，我们手握50万现金，2023年买房还是存钱呢？对此，开发商大佬郁亮和经济学家任泽平都给出了自己的“看法”。

首先，对于该问题万科的郁亮说了“两句话”，第一句话是三道红线”、双集中等政策的出台，标志着行业明确进入了管理红利时代。这对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势；

第二句话是，郁亮认为当前行业正在进行改革，有阵痛是很正常的，未来房地产会进入一个赚小钱、赚慢钱的时代。

其次，任泽平“一句话”给出答案：应该跟着人口流动去投资买房。长期看人口，如果一个城市人口能持续增长，那么它就有购房的需求，那么房地产就有发展的空间。

并且任泽平在另一篇文章中有明确的分析，未来能保持人口流入的城市总体来说有20个左右：广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈核心城市+长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈核心城市+长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等7大城市群核心城市。

人口流入城市，未来5-10年，甚至更长远的20年，优质房产都能“跑赢通胀”，实现资产保值升值，那么那些人口流出的地方的房产未来会面临什么结局呢？答案是：可能是漫长的阴跌。对于这类城市，现在不仅不能买房，而且还要尽快把房产优化置换大城市去。

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年初太原楼市“分化复苏”

最近著名经济学家任泽平发布2023中国经济十大预测：房地产步入存量分化时代，区域分化、房企分化、地段分化等将日益明显，都市圈城市群时代来临。

根据任泽平先生的部分观点，并结合太原经济的基本数据，我们分析一下接下来太原楼市的发展趋势和发展方向！

比如存量博弈时代有哪些风险和机会？比如太原哪些片区明显具备增长空间？再比如为什么商铺被“腰斩”，而豪宅却备受追捧？

首先，楼市整体从增量时代步入存量时代， 今年太原楼市住宅市场供应量已经大幅减少，截止目前供应量仅240万平米，同比下降约55%！

2022年太原土地成交更是“断崖式”下跌，所以预计明年太原新房供应量更是大幅减少。增量几乎消失，存量博弈全面开始。

行业进入存量时代，意味着即将进入大洗牌阶段，接下来80%的房企将逐渐消失，目前大部分开发商都在苟延残喘，“利箭齐发”这种“空中加油”大部分接不上。

所以大家一定要慎选开发商，避免出现一开始是“红星”，中间成了“远洋”，到后来“远星”可能都保不住了…

当然存量博弈的机会就是“强者恒强”，只不过之前有20%的强者楼盘，分化加速之后可能只有2%的楼盘“王者归来”。

比如富力在太原有大大小小几十个楼盘，只有富力华庭口碑“尚可”，再比如晋阳湖片区已经重现当年绿地世纪城一夜之间挂出400套二手房的“盛况”！

其次，虽然太原不大，但区域分化在明显加速，购房者需要选对片区，再选择靠谱的开发商。

如果你选错了片区，就算开发商实力很强也无能为力。因为某些片区本来就是城市的最边缘地段，当楼市繁荣的潮水退去，其必然开始“裸泳”！

比如北城之北的保利滨河上院这个楼盘，虽然同样是“滨河”，而且有“保利”强大品牌加持，但基本处于躺平状态。

就跟一开始更贵的滨河果岭一样，逐渐被首开国风“反超一倍”。所以虽然汾河很长，但真正的“滨河”却很少。

再比如万科春和景明这个西山上的楼盘，一开始其竞品是同价位9500元每平米的中海国际社区！

要知道西山矿务局通过一家三代的努力才能完成“下山”的使命到市区买房置业，而2018-2019年一部分业主“分分钟”就跟上中介“上了山”。

据说现在万科春和景明已经跌到6000元每平米，这个价格已明显低于徐沟的万科徐园，可能未来也是渐行渐远，逐渐被万科徐园甩在后面。

未来太原哪里发展空间大？事实上中长期来说，人口往哪里流动，哪里才有强需求。供需关系决定房价，所以大部分片区没有未来。

所以“尽量跟着人口流动方向去买房”，当然有些人喜欢抬杠“所有的地方人口自然增长已停滞”，注意：人口净流入才是王道。

太原人口过去21年新增118万，其中60%在小店区，所以这个问题不用探讨，趋势已经形成，未来10年仍然如此。

比如以上提到的万科徐园，其周边不仅有太重这个巨无霸和相关供应链企业，而且有潇河产业园区和潇河五大中心，所以未来年轻人不断流入。

城市化的第一阶段即城镇化已经结束，目前处于第二阶段即都市圈时代。

最新从核心城市中心度、人口经济活力、产业集群创新、区域协同联系、商业消费潜力等5个维度排名的全国44个都市圈发展力最新排名出炉：太原排名全国第23！

未来人口持续向都市圈的核心城市集聚，由于产业聚集的规模效应和互联网的头部聚集效应，人随产业走，人口尤其是年轻人自然向产业集中区域集中。

最后，太原楼市有自己的规律，预计接下来豪宅仍能持续热销，而商铺则首当其冲被抛弃。

从全国保存最完好、数量最多的各种大院来看，山西人自古以来就喜欢“买房置业”，这个传统千百年来并没有改变。

比如有些富豪就算已全家移民，仍然在太原买房，这在南方人看来属于完全无法理解的天方夜谭。

比如星河湾全面升级2C后仍然热销，滨河金茂府400平米也是一房难求，但其200多平米的户型竞品却多到“内卷”。

再看“一铺养三代”的商铺，遭遇这次寒冬之后其出租率可想而知，从租金“腰斩”到无人问津是大概率事件。

也就是说不是降不降租金的问题，也不是降到50%的问题，是根本租不出去的问题。经济复苏需要一个周期，这个周期之前原本就供大于求的商业地产实属“雪上加霜”！

这方面万科反应最灵敏，从万科翡翠东第开始，预计接下来万科多个项目会“商业改住宅”。

分化是未来房地产市场的最大特征，分化早已开始，不过是“这个冬天”也就是这个调控周期有点长有点冷，分化也就会全面加速。

接下来我们可能会首次见证房地产的“分化式复苏”，也就是20%的城市、片区和楼盘会复苏，而80%将逐渐失去流动性，成为真正的“不动产”。

今晚20:00-22:00@住在太原 《严选房》直播间不见不散

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